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농지자격증명 취득에 대하여.

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작성자 청사초롱 작성일15-02-21 16:00 조회1,398회 댓글0건

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농지취득 자격증명

 

농지를 취득하고자 하는 자는 누구나 농지의 소재지를 관할하는 시장이나 구청장, 읍장, 면장 으로부터 농지취득자격증명을 신청, 발급받아야 합니다.

 

일면은 농지취득자격증명제도가 생겨날 만큼 농지에 대한 투기가 성행했다는 것이고, 그만큼 농지가 투자 수익이 높고, 투자 대상으로서 매력이 있다는 의미가 되겠습니다.

 

농지취득자격증명서”란 농지를 취득하는 매수자가 해당 농지를 취득할 수 있는 자격이 있음을 증명하는 관할 행정기관의 확인서면을 말합니다.

 

동 증명서와 관련된 근거는「농지법」제8조가 규정하고 있는데,「농지법」상 농지는 그 지목의 종류를 불문하고 현상이 농지로 제공되고 있으면 모두 농지취득자격증명서가 필요한 것으로 규정하고 있습니다.

 

농지취득자격증명서(이하 “증명서”라 함)는 농지를 취득하는 매수인이 소유권 이전등기를 신청할 때 첨부해야 하는 필요서면이므로 본 증명서를 구비하지 못하면 등기를 할 수 없습니다.

 

법적으로는 농지로 활용되고 있으면 어떤 지목이라도 동 증명서를 첨부하여야 하나, 현실적으로는 토지대장이나 임야대장상에 나타나는 지목을 기준으로 증명이 필요한지 여부를 동기관이 판단하고 있습니다.

 

따라서 실무적으로는 공부상 농지에 속하는 전, 답, 과수원 지목으로 나타나는 경우에만 동 증명서를 제출하면 됩니다.

 

동 증명서는 헌법상 명령인 경자유전(耕者有田)의 이념을 구현하기 위한 것이지만, 현실적으로는 비농업인 내지 농업경영 목적이 없는 일반인이 투자 내지 투기목적으로 신청할 경우라도 신청 요건만 구비하면 발급 받는데 큰 문제는 없습니다만 외지인이나 300평(주말체험농지 한계평수)이 넘을 경우 현장과 담당공무원의 업무상 판단기준에 따라 문제가 따릅니다.

 

우선 신청관련 내용을 보면 법정서면인 동 신청서와 농업경영계획서에 구입하고자 하는 농지의 소재지, 지번, 지목, 면적 등과 관련된 내용, 신청일, 기존 보유하고 있는 농지의 현황, 신청자의 인적사항, 경작목적인 농작물, 확보된 농기계 및 구입할 농기계와 가족 구성원의 노동력 등을 서식에 부합되도록 기입한 후 날인하여 제출하면 됩니다.

 

유의할 점은 경작하고자 하는 농작물의 종류가 구입하는 농지의 토질 등 환경조건에 적합하여야 한다는 점 입니다.

예컨대 물이 상시 고여 있는 농지임에도 과수나무나 뿌리채소 등을 경작하는 것으로 작성하게 되면 타당하다고 할 수 없으므로 반려될 수 있다는 점입니다.

 

다음으로 발급기관을 보면 매수자의 거주지역과 무관하게 구입하고자 하는 농지소재지 관할 시장, 구청장, 읍장, 면장이 주무관청이 됩니다.

 

시장은 특별시장, 광역시장을 제외한 구청이 없는 일반시의 시장을 말하는데, 동 시장은 해당 관내의 동지역(洞地域)에 소재하는 농지에 대해서만 발급권한이 있습니다.

 

구청장은 자치구와 비자치 구청장을 모두 포함하므로, 행정구청인 비자치 구청장이 있으면 해당 구청장이 발급기관일 뿐 상급기관인 일반시장은 발급기관이 아닙니다.

 

읍장과 면장의 경우에는 관내 농지에 대한 발급권한을 가지므로 해당지역 시장은 직할구역인 동사무소 관할지역에 소재하는 농지에 대해서만 발급기관이 될 뿐, 기타 지역은 해당지역을 관할하는 읍장과 면장이 발급권한을 갖게 됩니다.

 

남해의 경우 소재지 읍.면장(산업계농지계담당팀장)이 신청.발급기관입니다.

 

농지취득자격증명서는 법률행위로 농지를 취득하는 경우뿐만 아니라「민사집행법」상 경매나「국세징수법」상 공매로 농지가 강제매각 되는 경우에도 동일한 방법으로 동 증명서를 발급받아야 합니다.

 

그런데 강제집행절차를 통하여 농지를 취득할 경우에는 주의할 점이 있습니다.

경매인 경우에는 매각기일에 최고가매수신고인으로 결정된 경우라도 매각결정기일까지 동 증명서를 제출하지 못하면 매각이 불허됨은 물론 특별매각조건에 따라 기 제공된 매수신청보증금을 몰수당하는 불이익을 받게 됩니다.

 

반면 공매인 경우에는 별도로 매각결정기일이라는 것이 없으므로 최고가매수신고인이 바로 매수인으로 되고 잔금을 불입하는 즉시 소유권을 취득하게 되므로 우선은 증명서가 필요 없습니다.

 

하지만 추후 취득한 농지를 담보로 제공하거나 타에 처분할 경우에는 먼저 매수자 앞으로 소유권 이전등기를 하여야 하므로, 만약 이때 동 증명서를 제출하지 못하게 되면 다른 등기도 신청할 수 없게 되므로 사실상 재산권을 행사할 수 없게 됩니다.

 

따라서 경매와 공매에 입찰하기 전에는 반드시 동 증명서를 발급받을 수 있는 지 여부를 주체와 객체면에서 검토할 필요가 있는 것입니다.

 

농지취득자격증명서제도는 농지를 취득할 때 알아야 될 필수지식에 해당하지만 실무적으로는 해당기관에서 엄격하게 처리하지 않음을 이유로 대수롭지 않게 생각하는 경향으로 동 증명서 발급에 대하여 크게 의식하지 않는 것이 사실입니다.

 

하지만 동 증명서에 대한 업무처리지침에 따르면 발급요건이 매우 엄격하다는 점, 담당공무원의 재량한계를 넘어가는 특수사정이 있는 토지인 경우에는 발급자체가 불가능할 수도 있다는 점을 주지할 필요가 있습니다.

 

동 증명서를 발급받아 소유권 이전등기를 한 경우라도 매입목적에 따른 농업경영을 하지 않고 1년 이상 방치할 경우에는 관할 시장, 군수, 구청장으로부터 농지처분명령을 받게 되고, 동 처분명령에 불응할 경우에는 매년 1회씩 처분시까지 농지가의 20%에 해당하는 처분이행강제금이 반복 부과된다는 점입니다.

 

다만,

농업경영계획서에 기재한 농작물이라도 반드시 그대로 식재할 필요는 없고 상황에 따라 적의 농작물을 선택하여 경작할 수 있고, 농지지목에 해당하더라도 도시관리계획상 주거지역, 상업지역, 공업지역에 속한 경우 및 도로 등 도시계획시설부지로 지정된 경우라면 동 증명서 대신 토지이용계획확인서를 제출함으로써 증명서 제출에 갈음할 수 있다는 점, 농지지목에 특수사정이 있으면 동 증명서에 대한 반려서로도 등기신청이 가능한 특칙도 있습니다.

 

이러한 점에 대해서는 관련 행정기관에 문의하거나 전문가의 도움이 필요할 것입니다.

 

결론적으로 농지를 법률행위로 취득하거나 경매 또는 공매로 취득할 경우에는 반드시 위에서 적시한 내용들을 사전에 점검한 후 계약을 체결하거나 응찰함으로써 동 증명서와 관련하여 곤란을 겪지 않도록 주의할 필요가 있을 것입니다.

 

발급대상의 예외

 

그런데 농지취득자격증명을 발급받지 않고도 농지를 취득할 수 있는 경우가 있습니다.

 

다시 말해서 자신이 실수요자에 해당한다는 것을 증명하지 않아도 되는 경우도 있다는 것이다. 대표적인 몇 가지만 예를 들어보면.

 

① 상속에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우

② 공유농지의 분할에 의하여 농지를 취득하는 경우

③ 시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우

④ 환매권자가 환매권에 의해 농지를 취득하는 경우

 

위에서 공유농지의 분할이라는 것은 이런 것입니다.

 

가령 한 필지의 농지를 A, B 두 사람이 공유지분으로 소유하고 있다가 각자의 지분대로 분할하여 소유하는 경우에는 이미 그 농지의 소유자였으므로 실수요자임을 증명받을 필요가 없다는 것입니다.

 

시효의 완성이란 민법상의 '취득시효'를 말합니다.

즉, 20년간 그 농지에 농사를 지어온 사람은 실수요자로 보아 농지취득자격증명 없이 그 농지를 취득할 수 있게 하는 것이죠.

환매란 매도인이 매매의 목적물을 다시 사는 것을 말한다.

그러면 환매권에 의해서 농지를 취득하는 경우란 어떤 것일까?

 

예를 들어!

홍길동이가 돈이 필요해서 소유하고 있는 농지를 관우에게 1억에 팔았다. 이때 매매계약서에 5년 내에 환매할 수 있다는 특약을 하였다.

그리고 난 후 유비가 5년 내에 매매대금 1억원과 이자 비용 등을 반환하면 다시 그 농지의 소유권을 취득하게 되는데 이를 환매라고 한다. 이러한 환매의 경우도 원래 농지소유자가 다시 취득하는 것이므로 실수요자임을 증명받을 필요가 없다는 것입니다.

 

발급절차

 

농지취득자격증명의 발급을 신청할 때는 '농업경영계획서'도 함께 작성하여야 합니다.

 

농업경영계획서작성은 그리 복잡한 일은 아닙니다.

실수요자인지를 확인하기 위하여 농지취득자격증명을 발급받도록 한다는 것입니다.

농지취득자격증명서 신청은 시, 구, 읍, 면장에게 하며 처리기간은 4일 이내 입니다.

다만,

농업경영계획서작성이 면제되는 경우에는 처리기간이 2일 이내입니다.

 

농지를 매수하여 소유권 이전등기를 신청할 때는 농지취득자격증명을 필히 첨부하여야 합니다.

 

또한,

남해군의 경우 농지를 구입후 1년 이내엔 바로 일반주택을 지을 수 없음을 유의하여 미리 계약시 전 소유자가 건축신청을 하는 방법도 있습니다만 기술적으로 검토해야할 사항이 많으며 300평이 초과하여 원거리 취득일땐 발급이 반려되는일이 허다함을 꼭 유의하시기 바랍니다.

 

특히,

아무리 경치와 풍광이 좋아도 현행 도로가 개설되어 있으나 지적도 공부상에 도로(3m) 표기가 없는 맹지(실제는 도로가 있으나 지적도상엔 없는경우)일 경우는(전기인입거리. 상 하수도시설. 거주지에서에200m떨어진곳. 자연경관지구. 국립공원. 수산보호지역. 상수도보호구역. 이용제한구역. 보안림. 문화제보호구역 등) 건축제한(주변동의서 첨부 필요할경우가 많음)이 따름을 또한 유의하십시요!

 

외지인이 300평 이하의 농지를 구입하고자 할때는 신청서에 주말체험농지 용도로는 쉽게 가능 합니다. 

 

 

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