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전원주택의 건축과정.계획과 토지매입

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작성자 청사초롱 작성일15-02-21 13:40 조회3,210회 댓글0건

본문

전원주택의 건축과정 (계획과 토지매입)

 

 

1. 계획과 주택의 건축 목표설정

 

가. 건축주의 예산 (매입자 여유자금 또는 귀촌가능 예상자금)

나. 상시 주거용 (완전 이주형)

다. 임시 주거용 (주말주택, 별장)

라. 펜션형(펜션 + 개인전원주택 또는 휴게음식점등 복합형)

 

2. 주택의성격결정 건축주의 건축목적

 

가. 경제적이고 실용적인 주택의 결정 (개인적으로 미리 자료모음)

나. 실용적인 면과 개성적인 면을 중시할것인지 결정 (전원/펜션의 경우 자재비가 다름)

 

3. 주택규모 결정

 

가. 소요공간 결정 (건축주의 예산) 가족구성원의 수, 직업, 성격, 연령 등

나. 대략적 규모, 층수 결정

다. .소요실(침실,욕실,주방,가족실 등)의 개수, 규모, 배치, 동선 결정

라. 각 실별 요구조건, 품질 수준 결정

마. 부대시설(찜질방, 노래방, 서재, 홈바,벽난로) 및 야외시설 설치 여부(데크, 정자,연못 등) 결정

바. 주차장의 규모

사. 별도의 부속건물 필요유무 : 창고, 차고, 작업실 등

아. 장래 증ㆍ개축 여부결정 (토목공사시 미리준비/기존 배치도 예상)

 

 

4. 주택의 외형결정 (건축주 및 가족 구성원의 기호와 예산)

 

 

가.외형 스타일 결정

 

ㆍ현대식스타일

ㆍ전통적인 스타일

ㆍ전원풍의 내추얼한 스타일

ㆍ보편적인 형태

ㆍ개성있는 형태 등

 

나. 건축구조 방식결정

 

1).습식공법 : 조적식, 철근콘크리트조, 와이어패널

2).건식공법 : 목조,스틸. 돔하우스 ; 각각의 장단점을 고려하여, 예산범위내에서 결정

3).외부마감재결정 및 주요 외장재 결정(외벽, 지붕재 선택)

4).주요 내장재 결정(바닥재, 벽, 천정 마감재 검토)

5).창호자재, 수전금구류, 조명, 가구사양 검토

 

다. 설 비 (상 하수도와 실내 전반 배관 라인과 동선)

 

0. 난방방식결정 건축주의 예산범위

0. 주택규모,열효율 기름보일러, 전기보일러, 가스난방 중 택일

0. 냉방방식결정 : 개별 패키지 방식, 벽걸이형 중 선택

0. 급수설비방식 : 상수도, 자가 지하수시추, 마을공동우물,

0. 고가수조형식, 기압펌프형식 중 선택

0. 전기 통신설비 : TV, 전화, 인터넷통신, 소요인입 전력수

0. 정화조설비 : 종말 처리장 관로, 일반 부패정화조, 합병정화조 방식 중 택일

0. 부대설비 : 보안시스템, 홈 오토메이션, cctv, 위성방송수신시스템 등 첨단설비 기능 설치여부

0. 기 타 조경시설 : 문, 담장, 조경수 식재 등 조경 설치 계획

 

나. 예산수립

 

1) 토지매입 토지구입비

 

2) 토지전용비및 대지조성비 - 전용부담금 - 공시지가의 2%

 

- 대체농지 조성비

(농지를 구입하는 경우) - 전(田): 평당 7,140(원)

- 답(沓) : 평당 11,900(원)

- 대체 조림비

(임야를 구입하는 경우) - 평당 2,645(원)

- 개발부담금 - 땅값상승분 중토지용도변경에 투입된 경비를 제외한 금액의 50%

- 지역개발공채 - 평당1,000(원) ∼2,000(원)

- 토목설계비 - 농지전용허가시 : 약 6,600(원)/평

- 산림훼손허가시 : 약 9,900(원)/평

- 진입도로 사용료

(맹지를 구입하는 경우) 원지주와 협의하여 결정함

 

3) 토지구입에 따른 세금 - 취득세 취득가의 2%

 

- 농어촌특별세 취득세액의 10%

- 등록세 취득가액의 3%

- 교육세 등록세액의 20%

 

4) 토목공사

- 토목공사 규모에 따라 토목설계의뢰 또는 자가계획(별도견적)

 

5) 설계 제반서류비 - 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장 등

서류발급비 - 건축실무에 필요한 서류

 

설계용역비 - 용역비

- 협력업체 외주비 - 현재 건축설계비에 대한 요율이 정해져있지 않으며, 설계자의 능력 과 품질 등으로 결정된다.

전체공사비의 5-10%이내에서 조정 일반적으로 3 ~ 10만원/평 내외

 

6) 건축허가

관련 비용 - 건축허가신청 수수료 - 건축허가를 신청하는 자가 시장, 군수,구청장에게 지불하는 수수료.

200㎡미만 단독주택 : 9,900/평

200㎡이상 1000㎡미만 : 14,800원/평

-시,군,구 조례에 의해 결정됨

- 국민주택채권매입비 - 주택건설촉진을 위해 국가에서 발행하는 채권으로

일정규모 이상의 건축을 신축하는 경우 매입 필요

주거전용 85㎡이상 100㎡미만 : 990원/평

100㎡이상 4,300원/평

국민주택채권의 최저매입액은 1만원

- 면허세 - 건축허가를 받을 때 납부하는 세금

2층이상 500㎡이상(제3종) : 27000원

300㎡이상(제4종) : 18000원

300㎡미만(제5종) : 12000원

 

- 도로점용료 - 건축공사로 인하여 인접도로를 사용할 경우 그 사용 면적과 기간에 따른 비용을 납부해야한다.

보통 대지에 접한 도로길이에 1-2미터 너비를 곱한 면적에 비례하여 점용면적(㎡)과 사용일수에 사용료(300원)를 곱한 식으로 산정

※ 상기 내역은 설계단계까지의 고정 지출항목임.

 

5. 예 산 수 립

 

- 토지매입비(중개수수료.취득세.등록세.토지이전등기비용 포함)

- 토목공사비(측량비포함)

- 설계비(전용비.취득세.등록세.교육세.농어촌특별세. 건물소유권보존 포함)

- 전기인입.상하수도.정화조비

- 주변 조경 공사비 (조경비. 담장. 대문.야외테라스. 야외전기등.)

-건축비 : 평당 450만원 (고가 600만원/ 중가400만원/저가350만원)

(예:조적조, 붉은벽돌 마감 공사 기준)

 

6. 주택의 종류별 장단점 보기

 

주택은 구조형식에 따라 크게 조적조, 경량 스틸조, 목조, 철근콘크리트조.특수(돔) 형태등으로 구분됩니다.

 

(1) 조적조 주택

조적조는 주택구조에 널리 사용되는 구조방식으로 벽돌을 쌓아 건축하는 것이다.

조적조의 가장 큰 특징은 튼튼하며, 경제적이라는 것이다.

 

외부 모양은 벽돌의 종류와 색상, 쌓는 방식에 따라 색다른 분위기를 연출하며, 다른 재료를 혼용하여 개성 있는 집을 지을 수 있다.

조적조 주택이 주로 중후한 멋으로 노년층에서 많이 선호하고 있다.

 

집의 수명도 기초공사를 튼튼히 하면 다른 주택보다 오래가며, 조적조는 바람, 습기, 화재에 강해며 내구성, 내화성이 뛰어나다.

 

그러나 지진발생시 횡력에 약하다는 구조적 단점, 습도와 온도 조절능력이 양호하고, 벽체가 두꺼워 실 면적이 같은 평수의 주택보다 줄어들 수 있으며, 시공을 잘못했을 경우 벽이 하얗게 변화는 백화현상과 벽갈림이 나타나기도 한다.

 

(2) 경량스틸조(스틸하우스) 주택

경량 스틸조(스틸하우스)는 최근에 전원주택에서 많이 채용되는 구조형식으로, 주택의 주요 구조체를 아연도금한 철강재로 뼈대를 세우고 목재, 벽돌, 타일 등으로 마감하는 형식이다.

경량스틸조는 튼튼하면서도 시공이 간편하고 개조가 용이하다.

 

마감재 선택에 따라 주변경관과 조화를 이루어 다양한 외관, 색채표현이 가능하며, 강재의 강도가 높고 부재의 결합력이 강해 내구성, 내진성이 뛰어나다.공간 활용면에서도 벽체 칸막이 이동이 자유롭고 벽체 두께가 얇아 같은 평수의 기존 주택보다 내부공간을 훨씬 넓게 활용할 수 있으며, 증개축시 시공기간도 짧다.

 

그러나 경량스틸조는 비교적 고가에 해당하며, 방음, 단열성능. 화재취약. 습도. 온도조절. 견고성. 비친환경적성.내구성이 떨어지는 단점을 갖고 있다.

 

(3) 목조주택

목조주택은 목재를 구조재로 사용하는 것으로, 구조재로 사용된 목재의 종류에 따라 통나무주택, 기둥보구조주택, 경량목구조주택으로 구분된다.

목조주택은 가장 큰 장점은 건물자체가 자연소재로 이루어진 만큼, 친환경적인 성격이 강하며, 건물 자체적으로 쾌적한 실내환경을 유지시키는 기능을 할 수 있다.

적정하게 시공된 경량 목구조는 에너지 효율이 매우 뛰어나며, 단열효과도 뛰어나다.

실제로 같은 평수의 목구조 주택과 일반주택을 비교할 때 냉.난방비를 30%정도 절약할 수 있다.

 

또한 공간활용도가 높으며, 증개축도 용이한 편이다.

 

그러나 유지보수비가 많이 소요되며, 자재 대부분을 수입에 의존하는 실정이라서 시공비가 많이 소요되며, 건조수축에 따른 구조체의 변형을 유의해야 하며, 화재, 방부, 방충에 취약하다는 단점을 갖고 있다.

 

(4) 철근콘크리트조

철근콘크리트 구조는 건물의 구조체로 콘크리트를 사용하는 구조로서 콘크리트의 압축력과 철근의 인장력이 일체(一體)로 되어 서로의 결점을 보완하는 구조라고 할 수 있다.

철근콘크리트 구조는 가장 일반화된 구조형식이지만, 1-2층 규모의 주택에서는 잘 사용하지 않는다.

 

철근콘크리트 구조는 구조적인 안정성이 뛰어나며, 최근에는 콘크리트 자체를 외부 의장요소로 사용하는 주택도 등장하고 있으나, 공사비가 고가에 해당하며, 공사기간도 오래 걸린다.

 

견고성. 내화성, 방음, 내열성은 우수한데 반하여, 단열성능이 불리한 편이다.

 

(5)돔하우스 (E P S) 압축스티로폼 구조

고압축 난연 E P S(건축용 특수 스티로폼)와 내외부 고강도 메쉬(철모 화이바 섬유).세멘트 모르타르외 방수제.발수제.드라이비트 스타코 등으로 색상을 도포한 약 22cm정도 뚜께의 돔(이글루) 형식으로 내 외 벽체를 형성하는 초경량 골격구조 이다.

 

시공기간이 짧고 공사비가 저렴하며 외풍이 전혀없으며 겨울철 약한 난방에도 탁월한 보온력을 가지고 여름에는 시원한것이 특징 이다.

 

내부천창이 있어 햇빛이 실내 전부를 비치게하여 보온과 실내.습도조절과 병원균예방을 막아주며 우리가 평소 즐겨 이용하는 생수및 음료수를 담는 P E T병과 동일한 성분의 친환경적인 소재 이기도하다.

 

에너지절약. 탁월한 보온.보냉성. 경제적인가치. 초경량 친환경소재. 지진등의 내구성. 외부환경에 강하고 관리비가 가장적은 용도와 실내 인테리어 다양성으로 요즘 신세대 새로운 주택개념의 건축물이다.

 

현재 돔하우스 건축은 1층. 복층. 2층 까지만 개발되어 높은 고층은 한계가 있고 다만 주택설계시 돔구조 이므로 일부코너 곡선의 공간활용성과 대형가구 배치시는 용이롭지 않는게 단점이다.

 

 

7. 토지매입시 현장조사 체크리스트

 

0. 여건 토지 진입로 - 차량(자가용, 이삿짐차량) 진입의 용이성

- 진입로 포장방식 주차 차량 동선 (건축법상 전면도로3m이상을 확보해야 함)

 

경사도 - 대지조성 상태 점검(25도이내)

- 절토, 성토, 옹벽설치 등의 필요성 검토

- 배수로 작업, 부대 토목공사 계획 검토

 

지질조사 - 경암,풍암,습지,연약지,,,등 토지지질에 대한 검토

 

향후토지이용계획 - 주택의 배치, 조경계획, 담장,

- 우수관로,오배수관로,

- 정화조위치

- 전기인입, 통신맨홀의 위치

- 지하수개발

 

공사진행 용이성 - 대지주변 공사장애물 존재유무

- 민원발생 소지

 

일조권 - 남향 방위확인 및 일조량 확보

조망권 - 각 실의 조망권을 고려

풍향 - 주택의 자연환기, 통풍, 굴뚝 위 배연

교통 및 입지조건 - 교통의 편리성과 주변교통정비 상황

- 인접 대도시와의 관계

입지조건 - 대지 주변 혐오시설 및 위험시설의 유무 검토

- 철로,항로,사격장,공동묘지,분뇨처리장(혐오시설)의

 

존재유무 검토

- 고압선, 가스 및 위험물 저장소, 광산,석산주변

(수질,대기오염) 급경사지(눈사태,산사태),

해안(풍토),축산단지(돼지, 닭 등)

 

사회문화 - 교육시설, 의료시설, 근린생활시설, 공공시설의 유무

- 주민들의 성향,

 

투자여건 - 그 지역의 발전과정과 향후 개발계획 검토 (해당 지자제, 건설교통부등에 문의하여 확인할것)

- 주변토지가 국유지,개인소유지인지를 확인하여 개발제한 구역 등의 규제사항 여부

- 융자를 받을 수 있는지 여부

- 대지조성을 위한 각종 개발비용과 부담료로 사전에 검토

 

나. 토지관련서류 확인

토지관련 토지이용계획 확인서 시,군,구청

동사무소 - 토지의 사용목적 및 향후 개발계획등을 표시한 문서

- 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지이용계획에 따른 향후 개발계획과 제한사항의 유무를 확인

- 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재, 토지거래 등 해당사항에 표시되어 있음

등기부등본 관할 등기소 - 토지의 권리관계를 밝히는 문서

- 가압류, 근저당, 지상권, 전세권 등의 억류 항목설정에 대한 확인

- 토지거래 사기를 방지하기 위하여 반듯이 확인한다.

공유지연명부 - 소유자가 공동명의로 되어 있는 경우, 소유지분, 소유자 주민등록번호, 성명 등을 확인할 수 있음

토지대장 - 토지의 상황을 표시하는 문서

- 토지소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권변동, 소유자, 토지등급 등이 표시

지적도 시,군,구청

동사무소 - 지적도는 지적법상 지적공부중의 하나로서 토지의 소재ㆍ지번ㆍ지목

ㆍ경계ㆍ기타 내무부령으로 정하는 사항을 등록한 도면을 말한다.

- 대지의 경계, 진입로 소요폭과 존재유무 등을 현장과 비교 검토한다.

- 지적도상에는 도로가 없는데, 현장에는 도로가 존재하는 경우도 있으므로 현장방문은 필수

 

임야대장 시,군,구청

동사무소 - 임야에 대한 현황파악을 위하여 범원에 있는 부동산등기부와는 따로 시군구청에 비치되어 있는 공부.

- 임야를 취득할 때에는 부동산등기부만 믿지말고 임야대장도 열람해 보아서 이상 유무를 분석해야 한다.

- 임야대장에는 다음의 사항을 등록한다. ①토지의 소재 ②지번 ③지목

④면적 ⑤소유자의 성명 또는 명칭 주소ㆍ주민등록번호(국가ㆍ지방

자치단체 법인 또는 법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인은 등록번호)

⑥ 기타 내무부령으로 정하는 사항

임야도 - 임야대장에 등록된 토지에 대하여 토지의 소재, 지번, 지목, 경계 등을 기록하는 지적공부

건축대장 - 건축물의 소유ㆍ이용상태를 표시하는 문서.

- 토지의 소유자와 기존건축물의 소유자가 다를 수 있으므로 꼭 확인

토지가격확인원 - 공시지가 또는 개별지가를 확인할 수 있음

기타 - 제세완납증명서

- 비사방확인원

- 사방시설도

다. 토지관련 인,허가사항

토지취득 - 농지

농지취득 자격증명을 받으려면 농지는 대지에 비해서 싸다는 것이 장점이긴 하지만 각종 규제를 잘 살펴보지 않으면 오히려 낭패를 볼 수 있다.

 

외지인의 경우, 농지 소유권을 취득하고자 한다면 농지 소재지의 시. 군. 읍.면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권 이전등기가 가능하다.(단, 상속이나 공유농지의 분할 등의 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받지 않아도 된다.)

 

농지취득자격증명을 발급받으려면 시. 군. 읍. 면에 비치되어 있는 농지취득 자격증명 신청서에 기재한 후 농업경영 계획서를 작성. 첨부하여 시. 군.읍. 면에 제출해야 한다.

시.군.읍.면장은 신청인이 농지 소유자격을 갖추었는지의 여부를 종합적으로 검토하여 그 결과를 5일 이내에 서면으로 통지하게 됩니다. 

 

 

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