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동결심도에 대하여.

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작성자 청사초롱 작성일15-02-22 10:47 조회3,992회 댓글0건

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안녕하세요.

작년겨울,  따뜻한 남쪽 남해에서도 20년만의 한파가 몰아처  수도관과 계량기가 파손되는 일들이 벌어졌습니다.
요즘 건축시공을 하다보니 새삼 건축공학중 오래전에 배웠던 동결심도에 대하여 새로이 공부를 하게됩니다.
남해사랑 횐님들께서 건축할때 우선 기초부터 조금씩 알아두셔야 할것 같아 미흡하나마 참고가 되어주셨으면 하는 바램 입니다.


동결심도란?

겨울철에 외기온도에 따라 땅에 동결작용이 발생하는 깊이로 대기의 온도가 영하로 내려가면 지표면의 물이 얼기 시작하고, 땅이 얼어서 지표면이 부풀어 오르는 현상을 동결작용이라고 합니다.



이 동결작용은 흙속에의 물의 이동과 관계가 있기 때문에 모래 또는 자갈 같이 입자가 큰 흙에서는 일어나지 않고 실트와 같은 비교적 입자가 작은 토사에서 쉽게 일어나게 됩니다.
겨울철 얼어 붙어있던 땅이 봄철이 되어 융해될 때 연약해지며, 이에 따라 기초는 침하할 수 있고, 이 때 상부 구조물에 하자가 발생하게 됩니다.

따라서 기초 혹은 슬래브 저면을 동결심도 이하로 근입하여야 하는 이유가 여기에 있습니다.
동결 깊이의 결정은 건설부 도로조사원 측후소와 농업기상관측분실의 기상 자료를 토대로 이용하면 됩니다.

또한,
기초를 동결심도 이하에 설치하고 (잡석다짐을 동결심도 이하까지) 온통기초일 경우 기초 외곽을 헌치형태로 시공하는게 좋습니다. 
기초설계는 우선 건물의 자중과 그리고 건물의 적재하중을 더하고 적설하중을 고려하여 건물의 무게가 결정됩니다

설계하중이 결정되면 기둥이 받는 하중을 계산하고 그 기둥을 받치는 기초의 넓이를 결정합니다
기초넓이가 안전하게 지반이 잡아주어야하는데 그게 지반의 능력 지내력 입니다
지내력이 나오지 않으면 설계변경을하여 독립기초에서 줄기초로 줄기초로도 해결이 안되면 온통기초로 온통기초로도 안되면 지내력이 나올때까지 기초바닥을 내려야합니다 
그래도 해결이 안되면 지반보강으로 말뚝을 박거나 기초하부의 지정을 설계하여 지정공사를하고 기초를 잡아줄 수 있는 안정된 지반을 만드는 것입니다.







전원주택 용도정의


건축법상 전원주택이란 용어는 없습니다. 
건축허가 신청을 하려면 건축물의 용도를 결정하여야 하는데 전원주택을 굳이 분류하자면 건축법시행령 별표1에 규정에 따라 구분을 합니다.

주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 분류하며. 
단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 구분하고 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분하고 있습니다. 
건축법상 1가구가 거주할 경우에 보통 단독주택으로, 2가구 이상이 거주할 경우 다가구주택 또는 다세대주택으로 구분 합니다.

그리고 주택건설촉진법에서 단독주택 20호 이상을 동시에 건축할 경우에는 건축허가가 아닌 주택건설 사업계획 승인을 득하여야 합니다.


이러한 용도가 확정되면 용도·지구별 허용 여부를 검토하게 되는 것입니다. 
예를 들어 단독주택은 도시지역의 경우 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역에서 허용하고 있으며 중심상업지역, 일반상업지역, 일반공업지역, 준공업지역, 보전녹지지역에서는 지방자치단체에서 운영중인 도시계획조례를 검토하여야 합니다.


비도시지역의(남해군 포함) 경우 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 관리지역, 취락지구에서 허용하고 있으며 농림지역과 자연환경지역의 경우에는 일부만 허용하고 있습니다.

 

토지취득 (농지) 농지취득 자격증명을 받으려면

농지는 대지에 비해서 싸다는 것이 장점이긴 하지만 각종 규제를 잘 살펴보지 않으면 오히려 낭패를 볼 수 있다.

외지인의 경우, 농지 소유권을 취득하고자 한다면 농지 소재지의 시. 군. 읍.면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권 이전등기가 가능합니다.
(단, 상속이나 공유농지의 분할 등의 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받지 않아도 된다.)

농지취득자격증명을 발급받으려면 시. 군. 읍. 면에 비치되어 있는 농지취득 자격증명 신청서에 기재한 후 농업경영 계획서를 작성. 첨부하여 농지 소재지의 농지 관리인 2인으로부터 확인을 받아 시. 군.읍. 면에 제출해야 합니다. 
 

시.군.읍.면장은 신청인이 농지 소유자격을 갖추었는지의 여부를 종합적으로 검토하여 그 결과를 5일 이내에 서면으로 통지하게 됩니다.

직접 영농하는 경우 소재지에 거주하지 않아도 취득 가능 
농지개혁법 및 농지임대차관리법에 규정하였던 농지소재지 또는 소작거리내 거주제한은 폐지되었기 때문에 사고 파는 데는 문제가 없습니다. 
따라서 농지 소재지에 거주하지 않아도 직접 영농하는 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받으면 농지취득이 가능 합니다.

 

농지전용허가를 받을 때 도로확보 확인 
전용허가를 받을 때 가장 중요한 조건은 전용허가 신청 시 3m이상의 도로가 확보돼 있어야 합니다. 
실제 도로가 있어도 지적도상에 도로가 없으면 전용허가가 나지 않으므로 반드시 지적도를 열람해야 합니다. 
도로 외에도 지역마다 전용허가 조건이 조금씩 다를 수 있으므로 반드시 해당 관청에 가서 알아봐야 합니.

 

전용허가를 받을 때는 대체농지 조성비와 농지전용 부담금을 물어야 하는데, 미리 각종 부대비용을 조사해 농지 구입비용과 개발비용을 합친 금액이 기존 대지가격의 70%를 넘어 서지 않을 때에만 구입하도록 한다. 70%를 넘으면 대지를 사는 것이 유리합니다.

농지취득 후 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은 
농지를 구입하여 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은 농지법에 강제 처분 규정이 있다는 사실을 반드시 명심하고 농지를 구입해야 합니다.

 

농지법에 따르면 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다고 규정하고 있는데 일반인들은 농업 경영계획서를 작성하여 농지취득 자격증명을 획득한 후 농지를 취득하면 2∼3년간 방치해도 무관한 것으로 오해하고 있습니다.

그러나 만약 1년에 30일 이상 농사를 짓지 않거나 농업경영 계획서대로 이용하지 않을 경우 강제 처분대상이 됩수 있습니다. 
 

강제처분대상 토지가 되면 반드시 처분할 수 밖에 없습니다. 
따라서 초기 2∼3년간 자신이 농업경영 계획서대로 이용할 수 있을 지를 판단해서 구입해야 하며 구입하고서도 이를 잘 관리하기 위해서 기존 주민들과의 관계를 돈독히 해야합니다.

농지구입 후 바로 전원주택으로 이용할 경우 
농지를 구입한 후 바로 전원주택으로 이를 이용하려는 사람이라면 농지취득 자격증명을 구비할 필요없이 바로 농지전용허가를 신청한 후 전원주택을 지으면 됩니다.

 

농지전용허가는 농지를 계약한 후 거래금액의 70∼80% 정도를 지불하면 원소유주가 농지사용승낙서를 발부해주며 이를 해당 관청에 신청하면 됩니다.

농지전용허가를 통해서 농지를 구입할 때 다른 장점중의 하나가 구입시점에 주민등록을 이주하지 않아도 된다는 점 입니다. 
 

농지전용허가를 받았다고 완전히 자신의 전원주택지를 소유한 것은 아닙니다. 
곳에 따라 차이가 있지만 전용허가를 신청한 후 2년 이내에 주택공사를 착공해야 하고 착공 후 1년 이내에 준공해야 합니다.  

 

토지거래 허가구역은 1년 이내에 착공해야 하는데 이를 어길 경우 2백만원 이하의 과태료를 물게 됩니다.

 

 

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