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건축시공절차 !

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작성자 청사초롱 작성일18-03-18 10:45 조회180회 댓글0건

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건축시공절차

 

 

설계도에 의하여 지정된 구조방식에 따라 재료를 구사하여 건물로 구현시키는 기술과정을 건축시공이라 합니다.

 

건축주의 주문에서 시작하여 기술적 능력을 최대한 발휘하여 이루어지는 건축의 생산에는 자금 · 재료 · 공학적 기능, 그리고 노동력의 요소들로 이루어 집니다.

 

이때 공사에 관계하는 인적자원으로서는 건축주 · 설계감리자 · 공사관리자(현장소장) · 도급자 · 건설노무자 등으로 구성되며, 시공방식은 공사의 규모, 경제적·입지적 조건에 따라 여러 가지 형식이 취해질 수 있습니다.

우선 직영방식(直營方式)은 시공주 자신이 계획을 세우고, 직접 재료구입·고용·공사·감독 등 모든 공사과정을 자기 책임 아래 시행하는 것으로서, 시공내용이 단순하고, 용이한 경우에 채택된다.

 

반면 도급방식(都給方式)이란 설계서에 따라 도급업자와 공사계약을 체결하고, 그 책임 아래 공사를 완성시키는 것으로서 도급업자는 공사에 소요되는 일체의 재료·노무·시공 관계를 일정한 도급액 으로 공사하는 방식입니다.

 

이 도급방식에는 일식(一式), 총도급(總都給) 또는 분할도급(分割都給)·공동도급(共同都給)의 방식으로 나누어 집니다. 도급금액을 결정하는 데 있어서도, 정액도급(定額都給)·단가도급(單價都給)·실비청산보수가산도급(實費淸算報酬加算都給)·성능 발주방식(性能發注方式) 등이 있습니다.

 

공사가 이루어지는 과정을 살펴보면, 여러 도급업자의 입찰과 견적서를 동시에 받아 경쟁하여 적격한 업자를 선정하는 입찰방식, 또는 가장 적절하다고 판단되는 업자 1명에게 입찰시키는 수의계약(隨意契約)의 방법으로 공사계약을 체결합니다.

계약이 체결되면, 각종 수속을 거친 후 공사기간 내에 시공에 들어갑니다.

시공단계부터는 ① 착공준비, ② 가설공사, ③ 토공사, ④ 정지 및 기초공사, ⑤ 구체공사, ⑥ 방수·방습공사, ⑦ 지붕 및 홈통공사, ⑧ 외벽 마무리공사, ⑨ 창호공사, ⑩ 내부 마무리공사의 순서로 진행되는 것이 보통방식 입니다

 

 

시공의 전반적인 절차

 

● 시공이란 설계도를 중심으로 실제로 이루어지는 작업공정을 일컫습니다.

시공과정 중에 건축주 / 시공자 / 설계자 / 감리자들의 복합적인 이해관계가 얽혀 의사결정이 복잡하고, 시공 중에는 건축재료 / 기능공 / 각 공정 간의 간섭 / 현장여건 등이 서로 복잡하게 되어있기 때문에 원만한 공사를 수행하기 위하여서는 상호 관계자들간의 협조적인 분위기와 각 공정을 합리적으로 분석하여 최적의 공사 상태를 만들어 주는 기술 관리가 필요합니다.

 

최상의 상황이 되어야만 가장 빠른 시간에 양질의 시공을 저렴한 비용으로 마칠 수가 있고, 이러한 결과, 모든 수혜는 결국 자기 자신에게 돌아가므로 신뢰할 수 있는 협조자를 찾는 것이 중요합니다.

 

 

● 시공업자 선택요령

 

1. 시공은 주택전문업자에게 맡기는 것이 좋다.

주택공사에 익숙할 뿐만 아니라 다른 일을 하고 있는 업자에 비해 세심하고 친절하다.

 

2. 업자의 경력을 살펴볼 때는 어떤 종류의 주택을 지었는가가 중요하다.

보통 많은 일을 하는 업자 밑에는 기술이 풍부한 기능공들이 팀을 구성하고 있다.

기능공들은 그 업자의 일만 전문으로 하기 때문에 공사의 속도가 빠르며 정확하다.

 

3. 업자를 선택할 때 처음부터 한 업자로 결정할 필요는 없다.

여러 업체에게 견적을 내게 해서 그 중에서 선택하는 편이 좋다.

 

4. 비교적 자신의 연고지와 가까운 업체를 선택하는 것이 경비면에선 유리하다.

하지만, 가깝다고 하여서 평소 알고 지내던 업체를 찾아서는 안 된다.

공사 완료 후, 하자 발생시 유지 보수에 관련된 일을 하기에는 생소한 업체가 좋을 수도 있기 때문이다.

 

5. 시공사 선정 시에는 시공회사의 기술력, 성실성, 시공능력, 효용가치 등을 면밀히 따져 선정함이 중요하며, 계약 시 책임소재, 업무영역 등을 명확히 하여야 한다.

 

 

● 토목공사

건축허가가 나온 후, 공사를 시작하겠다는 서류(착공계 / 현장대리인소장선임)를 관할 관청에 제출하면 합법적으로 건물을 지을 수가 있습니다.

주택 건축에서는 토목공사와 건축시공을 한 업체에서 같이 하게 됩니다.

 

하지만 건축면적이 60평 이상일 경우에는 공인된 설계사무소가 관청에 신고한 후, 공사에 들어가게 되어 있습니다.

 

토목공사에서는 설계도면대로 공사가 진행 되었는지, 오폐수 및 정화조시설 등에 문제가 없는지를 잘 살펴보아야 한다.

토목공사가 마무리되면 중간검사를 받게 된다.

중간검사는 토목공사가 완료되고 철근배관을 마친 상태에서, 즉 콘크리트 작업에 들어가기 전에 건축 진행상황을 사진으로 찍어 처리 하게 된다.

 

이런 절차를 현장관리인인 소장이 전반적인 시공절차. 기술. 재료. 시공. 안전관리등 전반적인 책임이 따르며 시공 마감 후, 하자 발생 시에 유용한 자료가 됩니다.

 

 

● 건축시공

토목공사가 마무리되면 본격적으로 시공에 들어가게 된다.

이 때 건축주는 설계도면대로 시공이 되는지, 자재는 제대로 쓰고 있는 지를 점검해야 한다.

 

물론 감리자와 설계자가 있긴 하지만 종종 시공 현장을 방문해서 인부들과 같이 움직이고 건축 일에도 나름대로 공부를 하는 것이 좋다.

 

시공과정(골조,조적,방수,마감,전기,설비,소방,조경,정화조 공사..)을 처음부터 끝까지 모두 점검을 할 수 없지만 그래도 전체적인 윤곽이나 디자인, 공간구성, 내외장재의 품질과 색상 등은 한번쯤 짚고 넘어가야 한다.

 

하지만 설계변경은 하지 않는 것이 좋다.

설계대로 집을 짓다가 보면 부분적으로 마음이 안 들어서 설계 변경을 해야 할 때가 있다.

 

그러나 설계변경을 하게 되면 건축물에 문제가 생기게 되기 때문에 공사기간이 길어진다거나 자재가 맞지 않아 시공업자와 마찰을 겪게 될 수도 있다.

그러므로 설계변경은 특별한 경우가 아닌 경우를 제외하고 하지 않은 것이 좋다.

 

 

● 준공검사 및 입주

공사가 거의 끝난 시점에서 준공검사를 하게 된다.

이때는 작업이 완전히 끝난 것이 아니므로 시정사항을 지적 받게 된다.

관계공무원은 설계도면대로 공사가 진행 되었는지, 건축법에 저촉되는 것은 없는지 등을 확인하고 준공 검사 필증을 교부하게 된다.

 

이때는 건축주도 건축가와 함께 참석하여 여러 가지 사항을 요청해도 된다.

또, 건물사용상의 주의점, 예를 들면 보일러와 급․온수의 조작, 전기, 가스, 전화 등의 사용절차 등을 건축가와 공사자로부터 반드시 들어 두는 것이 좋다.

 

준공검사가 끝나면 완공된 것이므로 양도를 하게 된다.

입주하기 전에 관청에 완공신고를 하고 발급 받은 필증과 건물열쇠를 공사자로부터 받는 것으로 양도를 마친다.

 

그리고 시공업자에게 최종 지불을 해야 한다.

입주 후 등기수속은 먼저 건축물 관리대장을 발부 받아 건축물 소재지의 등기소에 가서 등기를 내게 되는데 이것을 소유권 보전등기라 한다.

이때 구비서류도 까다롭고 취득세, 등록세 등 세금계산에도 어려움이 많기 때문에 보통 일반인들은 법무사에 의뢰하여 소유권 보전등기를 마무리한다.

 

 

● 대금지불

 

1. 대금지불시 유의사항

- 실시설계도가 완성되면 그것에 맞추어 시공업자에게 견적을 받는다.

견적서를 보면서 수량과 종류 등을 확인하며 대금을 협의하여 결정한다.

- 본 공사와 별도공사를 분명히 확인해야 한다.

착공 전의 공사 계약 시에 정해져 있지 않은 공사는 별도의 대금이 추가된다.

- 가스, 전기, 수도를 설치하면서 부과되는 증가비용(인입분담금)은 원칙적으로 업자측에서 지불하게 되어있으나 정하지 않을 경우 분쟁의 우려가 있으니 명확히 합의해야 한다.

- 평당 가격으로 책정하는 경우가 많은데 실제 공사비용을 정산하여 대금결제를 하는 것이 좋다.

 

2. 대금지불 방법

계약서에는 도급대금의 지불방법을 기입하는 난이 있다.

건물의 규모나 공사내용, 기간에 따라 공사 대금은 달라지며 지불방법은 계약시 양자합의에 의해 결정된다.

 

지불방법은 다음의 세 가지로 나눌 수 있다.

- 최초 지불 : 공사계약 성립 시

- 중간 지불 : 공사 중

- 최종 지불 : 공사완료 후 인도 시

공사총액이 클 경우엔 좀 더 세분해서 지불할 수도 있다.

 

공사가 시작된 후에 대규모 변경이나 추가공사가 있을 때는 완성 혹은 인도 후에 실제비용정산을 해서 지불하는게 보통이다.

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